《工程造价》成人高考专升本.项目决策对工程造价的影响研究

发布时间:2021-07-11 作者:admin

项目决策对工程造价的影响研究

1.绪论
 
1.1课题的研究背景
随着近年来国内房地行业的迅速崛起,我国民众的生活、消费发生了剧烈变革,同时对我国国民经济的发展与产业结构的调整也产生了较大影响,当前该行业已逐步成为地方乃至全国的重要经济支柱产业。国内众多学者对房地行业对经济增长的影响评论主要侧重于房地产在国民经济中的影响,他们指出房地行业在当今国民经济中起着主导作用,同时该行业跟其他各行业具有较高的关联度,所以房地产行业的发展为建筑行业、建材行业、冶金行业、交通行业等的发展起到了直接和间接的带动作用,为区域经济的发展起到了支撑和带动作用。
近年来,国务院颁布了许多关于城镇化建设的政策,其中在进一步加快城镇化进程中的住房制度改革对房地产行业产生了剧烈影响,通过近年来对福利分房制度的取消以及实现住房货币化策略的全面推动,国内房地行业不断实现了市场进程,同时不断走向快速发展进程。国内房地产行业发展大体分为5个阶段,即稳定发展阶段、高速发展阶段、探索阶段、恢复阶段与全面发展阶段。国内房地行业主要发展历程是由“政府政策支持”,到“政府房价控制”与“房价稳定调控”,在发展到“重点发展房地产经济支柱作用”,实现房地产行业的科学回归。特别是 2018年国内关于房地产业采取的各项宏观调控策略,导致了房地行业曾处于连续低迷状态。据我国统计部门统计发现, 2019年第一季度我国生产总值(GDP)实现较2018年增加8%左右,但纵观五个季度的连续增长情况,该季度处于回落状态,而且其涨幅处于三年最低时段。同时,国内房地产投资开发连续不景气甚至创下连续几年最低。2019年11月统计,超过两个季度房地产处于低迷状态。通过2019年第四季度的宏观经济走势分析发现,房地产在投资、办公楼建筑开发、商品房开发面积等方面仍然存在下滑趋势,持续造就了GDP增长速度减慢问题。
由此可见,怎样在国际化竞争的房地产市场中谋求生存和发展是当前房地产投资决策企业面临的重要问题。当前,国内拆迁方式与土地出转让形式的转变飞快,土地资源不断减少,并不断朝着寸土寸金的方向发展。另外,银行等金融机构对开发商开发贷款与消费贷款方面策略的紧缩,造成大量的资金不足,并由此引起的开发商相互的竞争不断激烈。房地企业的投资决策需要数额巨大的资金作为支撑,这就要去房地产企业必须采取各式各样融资渠道获取足够的资金。
在当下房地产市场发展情形下,不仅要考虑社会需求,还要最大程度地减少工程成本,进而可实现减少企业投资决策方面的风险,同时也为提高房地产投资决策的收益水平提供保障。为了确保建设单位资金的使用合理使用,建设方不但需要结合现代市场的需求尽心合理开发,还必须根据自我的实际经营水平,并采取现代企业科学管理的方法,对房地产投资与开发进行控制,实现减少房地产开发成本与支出的目的。通过策略制定与科学经营提高建设单位的市场竞争力,进而为提高建设单位开发的经济效益提供保障。
 
1.2工程造价管理研究现状
关于投资决策阶段的工程造价影响研究很多,为指导房地产投资决策阶段提供了依据。其中著名学者王红关于房地产投资决策中工程造价的影响方面重点分析了影响因素,并以此为依据创建了模糊评估体系,同时运用Delphi method实施了房地产投资决策影响因素全面评估;叶桂花学者结合鲁煤集团房地产开发单位实际开发项目,对项目的技术经济指标进行了探究,同时研究出了能够综合考虑各类随机影响因素的开发决策优化依据,为决策者在开发决策投资中提供理论参考分析依据。牛建华运用分层次分析的方法对实际开发项目的投资和决策进行了经济效益评估,并通过模型建立为房地产开发提供使用决策模型,其模型结合了不同投资方案的优缺点,综合考虑了各指标间的相互影响。
关于投资决策阶段影响因素的研究,许多学者还探究了投资决策的风险影响因素。其中曾彬采取模糊评估理论与信息熵原理,创建了新型的投资决策模型,为投资方在方案确定提供了依据。黄好根据建设投资风险的特点,对房地产行业的投资决策风险影响因素和主要策略进行了分析,并根据不同种类风险影响因素指出了各自对应的管理方法,继而实现完善的投资风险控制。张海霞在关于项目投资决策风险识别方面提出了各项影响因素的评估指标,并以此为依据创建房地产投资风险的监管系统,张海霞还运用Matlab模拟软件实施了人工神经网络评估模型的构建,并通过该模型确定投资决策的风险评估系统。张竞采取了分层模糊评估分析的方法,实现了对实际项目投资风险因素分析的实践和结果评估。黄西玲通过当下房地产面临的问题出发,探究了怎样对房地产投资风险影响因素进行识别与控制,具有较好的实用性。
 
1.3课题的研究内容和研究意义
1.3.1课题研究的内容
第一部分,主要研究了房地产行业发展的背景以及投资决策研究现状,并总结了该课题研究的内容、方法以及框架体系,为全文研究指明方向。
第二部分,该部分主要探究了房地产投资决策的特点、对造价的影响以及其影响因素进行了系统分析,通过该部分的研究,为确定控制策略提供指导。
第三部分,该部分主要结合上一部分所描述的特点与影响因素,制定了现代投资决策的具体方法,同时还研究了现代房地产投资决策的大环境面临的风险,并总结了应对策略。
第四部分,该部分借用某住宅楼项目实际案例,通过实际结合一个具体项目对工程项目开发在投资决策阶段怎样进行工程造价控制进行了具体研究。
1.3.2课题研究的意义
从宏观方面来讲,住宅楼作为当前人类生存的必须,其市场定位以及开发形式必须结合需求确定。由长期的看,其价格又受到住宅楼的供需影响,通常,其造价主要影响是其价格情况决定。因此,住宅楼的造价影响因素控制必须结合国民需求及利益进行探究。
从微观方面来讲,剧烈的市场竞争环境中怎样得以生存和发展是未来房地产开发企业需要解决的重要问题。在当下大范围的开发环境下,开发不但要结合市场的需求情况进行,还要从降低成本,减少潜在风险的角度进行,怎样提高投资效益是当前房地产企业研究的热门课题。此外,在工程建设投资日益扩大化的今天,住宅楼开发作为综合性较强的行业,其投资决策存在着巨大的风险。要实现减少风险、抓住机遇就必须运用科学的管理体系,以及合理的决策方式,实施高保障投资决策。所以,研究工程建设前期决策阶段工程造价的影响因素以及控制方法有着全面的现实意义。

2.投资决策阶段影响造价的因素分析
 
2.1工程项目投资决策的含义与特点
通常工程洗那么投资决策指的是把特定数额的资金投入到项目开发建设与经营中去,目的是为了获取理想的经济效益和社会效益。项目投资建设是项目开发建设与经营的决策,该阶段直接关系到后期多项经济指标是否能够实现。因为工程项目自身具有的固有特性,工程项目投资决策跟普通投资决策有着较大差异,其独特主要表现在如下几点:
2.1.1回报周期较长
由于工程项目投资过程必须经过多个环节,它不像普通产品生产和销售过程,直接受到工程建设市场多方面因素影响。所以,要做好投资决策必须严格执行投资决策阶段应该做到的各项工作。具体来讲,工程建设整个周期要做的工作包括工程的可行性研究、投资决策立项、项目规划与设计、项目施工建设以及项目完工经营,整个周期完成后才能回收投资的资金,因此工程项目投资具有周期较长的突出特点。此外,由于周期长而潜在的各项市场性不确定因素很多,投资的波动性也很大,所以必须做好投资决策影响因素的控制。
2.1.2资产流动性较差
由于工程项目投资收固定地点、建设周期长等的影响,通常具有流动性较差的特征,往往投资占有资金量很大,同时大量资金均会滞留到工程项目上。跟期货、股票以及债券等证券市场上流通的投资产品相比,工程项目销售程序比较复杂,而且其交易金额数量和成本都比较大,所以资金投入后回笼速度很慢,相比而言其最大的特点是流动性与灵活性都比较差,当遇到资金链短缺时,建设方很容易形成巨大数额的经济损失。所以,一般情形下,工程项目投资具有流动性较差的突出特点,而且这一特点很容易引起建设方由于无力偿还债务而造成破产。
2.1.3产业受政策影响较大
由于房地行业属于经济支柱性产业,其具有较广泛的影响力,这就造成了该行业发展的波动较大,同时其发展也会对国民经济造成较大的影响。房地产行业在国民经济中的地位和作用促使其受到政府的重视,国内外政府通常把房地产市场与房地行业的监管看做一个重要经济调控方面,所以,该行业常常由于政府政策出现低迷、高涨等形势。
 
2.2投资决策对工程造价的影响
因为住宅工程项目自身具有建设地点的固定性、投资建设的长期性以及多产业集成程度高等特点,造成了住宅项目投资所需的资金数额较大,此外其价格稳定性、受各类影响因素大、周转率低等特征。因此,科学地制定投资方案特别关键,这就要求运用合理科学的方式制定投资方案,并通过对比选定适当的方案。科学的投资决策可以较好地实现工程项目成本控制,为增强投资的经济效益提供保障。往往投资决策关系到项目未来的发展方向,较全面的投资预算以及造价管控对投资决策的效果有着显著的影响。工程项目投资决策时段,必须做好可研报告,做到决策制定全面分析,做好建设规划与资金投入计划,同时要仔细探究施工单位技术和管理水平、政府政策以及市场变化等信息,要及时做好前期论证工作的完善工作,确保投资估算能够更接近实际情况。所以,工程投资决策过程中,要做好各项前期工作,以实现对工程造价的全面控制。
2.2.1工程决策对工程造价科学性的影响
合理的的工程前期决策是建立在工程项目全面论证的基础上的,要实现科学合理的决策,必须科学地选定投资决策方案,保证资源实现最优化配置。工程决策不当,会造成项目选址、开发面积、投资方案等不科学,很多时候还会导致大量资金与资源浪费现象,严重时可能导致企业的破产和停业。可见,工程决策会直接造成工程造价的影响,科学的决策能够促使工程造价趋于科学合理。
2.2.2工程决策是工程造价科学管理的前提
 工程建设整个过程中,必须制定由始至终的工程造价管理系统。根据资料显示,工程项目投资决策阶段通常会对工程项目总造价影响程度超过0.95倍。所以,工程项目决策阶段是工程造价科学管理的重要前提,它直接影响到工程建设后期的各个环节。
2.2.3工程决策深度会影响工程造价的管控成效
工程项目的投资决策不是一个简单的决断,而是慢慢完善的流程,它贯穿于整个工程建设流程中。项目的不同时期决策深度和投资数额的精度估算也是各不相同的。必须做好各个阶段的工程造价控制、补充控制等工作。总而言之,前期决策阶段必须要做好决策深度研究工作,运用合理的方法和科学的数据运算,实现对工程造价全过程的科学控制,进而达到投资控制目的。
 
2.3投资决策阶段对工程造价影响的各类因素分析
工程造价控制是工程项目建设全过程必须要实施的工作,不同阶段工程造价控制的重要性不同,决策阶段对工程造价影响程度达到0.95,此外,工程技术水平、选址、施工方法、施工设施选定等都会对工程造价造成影响。可见,工程决策阶段关系到整个工程造价的控制的实施,起到全局性控制作用。
通过统计,住宅项目的前期投资决策中,对工程造价产生影响的各类因素主要分为如下几点:
2.3.1工程建设地区与选址
通常来讲,适当的选址对整个项目的造价控制只关重要,必须通过适当的程序,由建设区域选定到具体位置,必须严格实施两个阶段工作。因为建设选址是否科学直接关系到工程项目造价、建设周期、工程质量以及项目竣工后的经营情况。
2.3.2生产工艺与平面布置
通常生产工艺主要是指产品生产的过程中所运用的工艺流程与生产方式。评估生产工艺能不能满足生产需求主要依据两个指标,即项目的适用性指标与经济性指标。项目建设必须符合生产工艺的先进性指标,该指标是确保产品质量符合标准的必须条件;要达到特定的经济指标,必须确保生产工艺在较少消耗资源的情况下,获取较大幅度的经济收益。科学地布置平面不但可以保证工艺过程科学合理,还可以促使总体布局紧凑,减少非必要的土地占有和资金消耗,还能够起到加快进度的作用,所以工艺流程控制与合理平面布置都是保证工程项目投资效益的重要影响因素。
2.3.3合理的机械设备选定
合理地选定设备能够有效的提高工程建设效率,进而达到降低成本的目的。关于机械设备的选定常常受到多方面因素影响,如设备的先进性、维修次数、工作效率等,同时必须结合不同地域对设备的特殊要求进行选定。由此可见选定合适的机械设备也是工程造价影响的重要因素。

3.项目投资决策阶段造价控制措施

3.1项目投资决策阶段控制造价的流程
3.1.1完善工程前期投资决策的准备工作
通常工程项目的投资决策要做许多前期工作,为更好地做出投资决策和造价控制提供前期准备。对于建设方来讲,必须做好前期的决策工作,要抓住稍纵即逝市场基于,可以充分实施市场调研工作,把市场环境的改变做好及时应对;此外,对于项目投资预测的估算,必须细算到各个方面,如建设所在区域地的水电供给情况、道路运输情况、施工区域地质特点、主要使用的材料与设备费用等。决策人员必须认真核实相关文件的准确无误,确保投资预测与效益分析接近实际情况。
3.1.2做好可行性研究报告的编纂工作
作为工程建设前期调查阶段的重要内容,可行性研究工作主要对拟建工程所涉及到的自然环境、社会环境、经济跳进、工程技术等方面影响因素进行调查,并通过分析与比较预测该项目完成建设之后带来的社会效益与经济效益。在可研的基础上,全面论述工程建设的必要性,工程建设的盈利性,以及该项目技术条件方面的支持,为工程项目建设提供科学依据。
可研报告具体包括:工程建设必要性探究,工程市场可行性探究,生产条件是否满足探讨,企业经济条件预估,实现的经济效益分析,潜在的不确定因素分析,所能实现的经济效益与社会效益探讨,报告总结和实施建议等内容。
3.1.3编制综合性工程建设投资估算
项目投资估算作为整个投资决策中重要的内容,其实施必须依据工程建设的实际资料进行,全面预估工程建设所需投资的金额。在工程建设投资决策整个流程中,全面的投资估算是工程造价控制的基础。由此可见,投资估算必须确保其精准性,如果存在误差过大则直接影响到工程的投资决策的准确性。精准的造价估算能够为工程造价控制提供参照标准,能够从投资估算阶段开始全面实施工程成本控制,为工程项目实现经济效益提供基础条件。
3.1.4健全财务评估系统
财务评估系统是依照当前国内财税制度与价值规律构建的,探究工程建设项目发生的财务情况,并将其以报表的形式编制出来,运算评估标准,并分析工程建设的盈余水平、债务偿还能力等,并以此判断出工程建设项目的财务是否可行。财务评估作为工程建设决策的核心工作,其评估结果是确定项目投资决策的重要依据。
工程建设的财务评价系统通常因其参照的标准不同,其分类也各不相同,依据其是否根据资金的时间效益评估,具体可以把评估指标分为静态指标与动态指标两类。具体分类见下图3-1所示。
 
图3-1工程建设项目评估指标分类情况
3.1.5合理地优选
项目立项得到批准后,必须依据可研对拟建工程作出多方面的投资方案,并对各个方案进行进综合性的评估,如技术经济情况探究、评估与优选。当前,比较常见的形式是采取专家论证与招投标的方式进行优选,该过程要求客观、公正,通常通过专家依照建设方和国家规定对各类技术方案实施评估,并根据不同论断结果,做出正反两方面的评估建议,进而为决策方提供优选方案的具体建议。
 
3.2当前建设市场环境下具体应对措施分析
 根据当前国内房地产行业大市场环境分析,建设项目投资决策必须从成本控制角度出发,具体措施包括短期措施、长期措施、建立标准信息库措施等内容。通过各项措施的实施,促使造价影响因素得以控制。
3.2.1短期控制措施
从短期控制方面来讲,资金安全保障和优质资源存储必须分阶段进行具体如下:
(1)当建设市场处于成长阶段时,其主要特点是普通住宅项目与高档住宅项目都具有较好的市场竞争力,此时应当采取抓住机遇,果断入市的措施,实施大范围抢占资源策略,重点资金放在开发中等和高等工程项目方面。
(2)当建设市场处于高速攀升阶段时,其主要特点是普通住宅项目与高档住宅项目具有较强竞争力,开发商必须加快建设进程,对库存土地资源加速开发进程,进而完成快速销售的目的,同时要慎重购买新土地进行开发,以避免市场转入泡沫期,进而造成经济损失。
(3)当建设市场处于泡沫与破裂阶段时,其主要特点是大量住宅项目市场竞争力较差,此阶段要做的是加快销售现存项目,对于没有完成的工程项目或未开发的土地要实施出让策略,进而获取资金流动,减少开发风险。
(4)当市场价格处于大幅度下跌阶段,其主要特点是大量住宅项目竞争力处于一般状态,此时必须要谨慎实施新项目投资决策。在确保资金充裕的条件下,避免高价购买土地,并采取科学性地购买土地资源和项目开发。
3.2.2长期控制措施
对于房地产开发企业,投资决策长期需要采取的措施包括如下几个方面:
(1)提高企业融资水平。为确保在项目开发中资源的充足,开发商通常要适当的储备用地,但因为国家、金融机构等外界环境的影响,房地产企业要提高自身投资决策的自主性,即必须从增加融资渠道、提高企业融资水平入手,实现全面发展。
(2)提高企业监管力度。由于行业竞争激烈程度日益加剧,在土地获取、政策限制与资金紧缩等方面压力越来越大,加强开发商单位的自我投资决策的监管力度,提高企业的运作与经营水平,对未来发展有着极其重要意义。具体可以从加强内部体系控制与监管入手,建立健全的管理体系。
(3)提高企业品牌效应。项目开发的竞争通常会在市场需求处于稳定阶段时快速出现,开发商为了更好地获取吸引消费者的能力,必须提高其企业的品牌效应,具体可以采取营销策划、大力宣传、活动赞助等方法获得更好的社会效益与经济效益。
3.2.3创建标准化产品库措施
开发商要确立不同客户群体的产品标准库,进而满足不同层次客户的需求,为完善投资决策服务,关于创建标准化产品库措施主要过程包括如三个具体环节:
(1)深入研究消费人员。通过深入探究消费人员的购房标准,并由家庭状况、承受能力以及价值接受度三方面维度实施全面分析,通过研究加强开发商对客户群体的认知,进而确立目标群体;
(2)创建产品库。根据上一步骤对客户的划分和目标的制定,确立完善的标准化信息库,同时通过具体客户调研区分出特别需求目标,并及时完善和更新产品信息库,确保产品能够具有较好的市场竞争水平;
(3)产品信息库的运用。根据不同的工程建设项目,开发商可以将客户特别要求录入到产品信息库中,进而搜索到多套备选方案,随后由设计人员从中选择符合要求的最佳方案,进而完成产品定位决策。
除此之外,还应当常见全价值链全面监管系统。该系统必须通过全面的市场调研、客户调研、产品调研以及管理调研来实现建设,监管体系的构件能够提高开发效率,减少资源消耗,提高开发住宅项目的价值含量。创建标准化信息库的示意图见图3-2所示。
 

图3-2 标准化信息库建立整体流程

4.案例分析

4.1工程项目概况
某住宅楼项目,由北京市政府规划,并由北京市建设投资进行开发。项目投资决策阶段,开发商对建设区域做了可行性研究报告、工程项目决策研究、专家评估论证等工作,并确定了项目投资规划和建设规划。根据前期投资决策和市场定位,该项目的具体信息如下:
该住宅楼工程建设项目位于北京市通州区,该住宅楼总层数为16层;住宅楼总建筑面积为26×103㎡,其中人防区域建筑面积为1240㎡,主体部分建筑面积为24760㎡;该项目建设开工时间为2014年11月2日,项目竣工时间为2016年1月20日;该项目后期因为地质条件原因,改用PRC预应力桩结构,基础部分复批8500万元投资费用。
 
4.2住宅楼项目投资决策阶段造价影响因素分析
根据该项目投资决策的主要形式,并结合项目专家评估和建议情况分析,构成该办公楼项目投资决策阶段造价影响的体系如下图4-1所示。
 
图4-1 住宅楼影响投资决策的造价因素构成
 
4.3住宅楼项目决策阶段造价控制措施分析
住宅楼项目投资决策阶段影响的因素很多,根据上一节对该项目的影响因素分析,具体实施的方法包括市场预测措施、合理制定投资计划措施、规避风险措施等。
4.3.1市场需求预测措施
 该项目投资决策前期要做好前期的市场需求调研工作,进而确定项目开发的市场定位。具体,可以通过收集多方面信息,并通过多渠道收集与营销策略,对该项目的需求信息、技术支持信息、项目开发潜在市场信息等进行全面分析;通过专家组科学论证的方法,结合实际情况,做到科学定位,合理开发;通过市场调查,对群体支付水平、潜在支付情况等进行全面分析,确定产品开发价格定位;预测该项目需求对象以及其数量需求,并采取宏观社会经济分析,确定开发数量、开发产品定位、开发动向等,较好地为满足各方面需求服务。
4.3.2合理制定投资计划措施
该项目开发受建筑市场周期性波动影响很大,必须合理地分析该项目所在市场的宏观经济波动规律,制定科学的投资计划。由于北京通州地区房地产周期大致包括不景气极端、复苏阶段、高涨阶段以及衰退阶段四个时期,跟大环境下经济态势基本一致,但在具体波动时间与强度方面还是有一定差别的。依据该地区房地产周期特点以及大环境房地产波动曲线,通常最后的投资开始建设是在复苏的前期。所以,要做好大环境地产行业趋向于该地区的市场行情跟踪和调查工作,根据调查确定投资计划,促使该项目开发和开发完成能够处于复苏期和高涨期两个阶段;除此之外,还应充分结合政府政策,制定与国家政策相结合的全面投资计划,为提高该项目经济效益提供保障。
4.3.3规避风险措施
该住宅楼项目跟其他房地产项目一样,具有较大的投资风险,必须将该项目投资开发的建筑面积比例与其项目定位等进行组合,分析多重风险的几率,实现规避风险的目的。通常来讲,组合维数越多,其风险几率越大。通过多项配套服务、物业服务共同开发,实现减少和分散风险的目的;所以,通过采取分散风险的理论原则,尽可能在该项目投资决策中规避多风险投资同时进行的决策发生,对于低风险和高风险决策要采取组合的形式,避免多项潜在风险同时出现,造成不可估量的损失。

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